С помощью экспертов мы оценили, насколько рискованно в нынешних условиях инвестировать в жилую недвижимость.С середины 1990-х основным способом приобретения первичной недвижимости – то есть, в новостройках, были инвестиции в строительство. По существу, строительство дома оплачивалось владельцами еще не построенных квартир.
Схема инвестирования, в общем-то, во многом основывается на доверии инвестора застройщику. Примеров того, как инвесторы так и не дождались достройки оплаченного жилья – масса. Обострилась эта ситуация со времен финансового кризиса 2008 года, когда в Украине были заморожены сотни строек. До кризиса заморозки случались редко, в основном – из-за мошенничества. Широко известна афера «Элита-центр», от которой пострадало более полутора тысяч человек. Мошенники организовали в нескольких местах в Киеве стройплощадки (на одной из них, на улице Татарской, даже успели возвести коробку здания) на средства паевых взносов участников. Одну несуществующую квартиру могли продать и дваждыи трижды. По сообщениям правоохранительных органов, аферисты обманули инвесторов на 400 миллионов гривен. Происходило это в первой половине 2000-х. Лишь почти десять лет спустя обманутые инвесторы получили 200 квартир от государства в нескольких домах в разных районах Киева. Впрочем, пример подобной помощи от государства – лишь в единственном экземпляре. Остальные «замороженные» стройки до сих пор уродуют столичный пейзаж, их конструкции постепенно разрушаются под атмосферным воздействием, а инвесторы так и ждут у моря погоды.
Цена
Резкое падение курса гривны фактически убило украинский рынок недвижимости. Долларовая цена осталась прежней, вследствие чего цена в гривне выросла в 3-4 раза. Так, стоимость двухкомнатной квартиры на вторичном рынке выросла с 300 тысяч гривен до более чем миллиона, с более-менее адекватной став неподъемной. Средняя цена за квадратный метр на «вторичке» — тысяча долларов, в более ветхих домах – хрущевках, «чешках» — 850 долларов, сообщает эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com Анатолий Топал. К слишком заниженным ценам в новостройках следует относиться с опаской – это рекламный трюк с целью «развести» наивного покупателя на деньги, сообщают эксперты.
Совокупность этих факторов и стала причиной того, что за февраль 2015 года было заключено минимальное количество сделок по недвижимости за последние 10 лет, сообщает коммерческий директор SV Development Сергей Степенко.
По словам эксперта, цены на первичном жилье в долларовом эквиваленте немного ниже – в гривне за квадратный метр в киевской новостройке придется выложить около 20 тысяч гривен. Такая цена является оправданной — в первую очередь она обусловлена себестоимостью материалов. Учитывая тот факт, что в подавляющем большинстве новых домов квартиры сдаются с голыми стенами, к стоимости квартиры можно смело добавлять десяток-два тысяч долларов за ремонт. Несмотря на до сих пор активное строительство и сдачу в эксплуатацию новых жилых комплексов, половина квартир в них, как утверждают эксперты, стоят непроданными.
Риски
В целом, как утверждает Сергей Степенко, инвестировать в строительство жилья стало невыгодно примерно с 2009 года. Тогда кризис вступил в полную силу, а инерция, по которой дома достраивались с 2008 года, наконец, затухла. С учетом нынешних обстоятельств инвестиции в строительство жилья и вовсе стали сверхрисковыми даже у известных застройщиков. Что уж говорить о возникающих как грибы после дождя новых девелоперах. Как утверждает Сергей Степенко, наличие одного построенного комплекса или здания ни о чем не говорит. Как показывает опыт, застройщик вполне может достроить один дом, заселить его, а на второй средств инвесторов уже не хватит. Безусловно, и при покупке готовой квартиры существуют риски (о них мы писали ранее), но они гораздо меньше тех, что возникают при инвестировании, особенно в нынешние времена. Тем не менее, и в случае инвестирования, и при покупке готовой квартиры покупатель должен качественно подготовиться к сделке – осмотреть участок строительства, проверить разрешительные документы и темпы строительства.
По словам г-на Степенко, действующие механизмы компенсации средств пострадавшим от недобросовестных застройщиков на данный момент отсутствуют. Чиновники уже много лет говорят о том, что государство выкупит многочисленные замороженные стройки, однако это так и не случается. Показателен пример с жилым комплексом «Пассаж» на Оболони – офисно-гостиничная высотка на Минской площади постепенно рассыпается под воздействием дождей и снега, торгово-бытовые здания во дворе пустуют, а владелец компании-застройщика «Столица» находится в розыске.
Перспективы рынка недвижимости
Итак, есть ли шанс на развитие у украинского рынка недвижимости в ближайшие годы, с учетом очень сложной финансово-экономической ситуации? Мы спросили об этом экспертов.
Коммерческий директор SV Development Сергей Степенко считает, что в ближайшие год-два ситуация не улучшится. Последствия кризиса 2008 года, помноженные на нынешнее положение дел в Украине вряд ли дадут положительный результат.
Мнение эксперта сайта по недвижимости DOM.RIA.com Анатолия Топалапротивоположно: «У рынка недвижимости Украины огромные перспективы развития. Рынок недвижимости — это и строительная отрасль, и отрасль производства стройматериалов, отрасль добычи из карьеров, обслуживание строительной отрасли, и, конечно, рынки продажи объектов недвижимости.
Когда нужно будет восстанавливать восточные области, большие суммы денег пойдут в строительную отрасль.
Миграционные процессы в Украине будут очень активными ещё несколько лет — люди будут ехать за работой, образованием в большие города и им нужно будет где-то жить.
На сегодня в Киеве очередь на жильё очень большая. При этом из множества программ «доступного жилья» нормально не работает ни одна. Чтобы обеспечить молодое поколение жильём, нужно будет разрабатывать работающие программы».
Главный редактор портала «Столичная недвижимость» Захар Федорак также склоняется к положительному исходу нынешнего кризиса в сфере недвижимости:«Очевидно, что в ближайшие несколько лет (2-3) рынок недвижимости будет развиваться не такими активными темпами, как в предыдущие годы. Но новые проекты и дальше будут появляться, существующие будут достраиваться, также будет происходить операции и на вторичном рынке, поскольку недвижимость – это та сфера, которая полностью не останавливается никогда, при любых условиях, здесь возможен только спад или рост активности, а также переориентация девелоперов с одного сегмента на другой. Вместе с этим, риск появления новых недостроев и долгостроев (проблемных объектов) – вырос, поскольку не все застройщики имеют достаточную «подушку» и источники финансирования, которые бы позволили вовремя достраивать и сдавать объекты в нынешних кризисных условиях (существенный рост курса доллара, а значит и рост стоимости стройматериалов и строительства в целом, отсутствие источников финансирования, снижения покупательной способности населения и т.д.)».
Таким образом, понятно, что в ближайшие годы инвестировать в постройку жилья не стоит – риск «заморозки» объектов вырос из-за финансового кризиса, поэтому лучше брать уже готовые квартиры, или же сосредоточиться на «вторичке». Как показывает статистика, предоставленная Address.ua, цена на вторичное жилье за последнее время ежемесячно снижается примерно на 70 долларов за квадратный метр в месяц.
Коммерческая недвижимость
Актуально будет поговорить и о состоянии рынка офисной недвижимости. Здесь ситуация иная – покупают офисную площадь в основном крупные и богатые компании, остальные обходятся арендой. К тому же, офисных зданий строится гораздо меньше, чем жилых. Главное отличие инвестиций в коммерческую недвижимость от инвестиций в жилую – они совершаются компаниями, то есть юридическими, а не физическими лицами. А далее юридическое лицо в виде эксплуатирующей компании уже будет сдавать помещения арендаторам.
Для интересующихся покупкой недвижимости под офис эксперт сайта по недвижимости DOM.RIA.com Анатолий Топал дает такую информацию:
«Цена предложения профессиональных офисных площадей в Киеве — от 550 долларов США за квадратный метр (необорудованные, размещённые в цокольных, полуподвальных этажах, в нецентральных районах) до 4000 долларов США за квадратный метр (центральные деловые районы города с отличной инфраструктурой, качественным офисным ремонтом, профессиональной системой управления). Редко встречаются предложения ниже $500/кв. м, но это в основном полуподвалы без ремонта или нежилой фонд на последних этажах под студии и мастерские.»
Но можно найти и более дешевые предложения, утверждает эксперт. Так, за офисную площадь в стесненных условиях — под крышей, либо же в новых домах без ремонта, со слабыми коммуникациями, в спальном районе или в нежилом фонде надо будет выложить всего лишь 300-350 долларов за квадратный метр.
«Самые высокие цены на офисную аренду — выше 4000 долларов/кв. м. Особенностями таких офисов являются месторасположение в самом центре города или в элитных жилых комплексах с очень дорогим ремонтом.
Конечно же, в центральных районах можно найти и предложение помещений под офис с ремонтом, по цене предложения 1000 долларов/кв. м и ниже. Правда, речь идёт о подвальных и полуподвальных помещениях» - заключает Анатолий Топал.
На данный момент ввод новых коммерческих площадей в Киев почти приостановлен. Строительство крупнейшего в Украине офисно-гостиничного комплекса Sky Towers на проспекте Победы не ведется с мая прошлого года; ввод в эксплуатацию новых торговых центров — Retroville на проспекте Правды, Lavina Mall на проспекте Палладина, Respublika на Кольцевой дороге — откладывается. В Ассоциации ритейлеров Украины утверждают, что девелоперы просто снизили темп строительства, объясняя это неясностью с развитием ситуации в Украине.
Украинский рынок недвижимости переживает самые трудные времена. Недвижимость пока хоть и строится, но продается с трудом, торговые и офисные площади заморожены. И если раньше вклад в недвижимость можно было считать лучшей инвестицией, так как цены постоянно росли, то сейчас с этим лучше повременить, чтобы сберечь свои и так обесценившиеся сбережения.
